Investeringskosten

kantoor ruimte te huur Amersfoort

Vaak wordt bij nieuwbouwprojecten gesproken over zogenaamde ‘stich- tingskosten’ en over ‘bouwkosten’. Daarbij interpreteren betrokkenen beide begrippen dikwijls op een verschillende manier. Een bedrijfsruimte huren groningen eenduidige definitie is nergens vastgelegd, terwijl juist bij de communicatie over kosten heldere afspraken over definities en begrippen tussen partijen onmisbaar zijn. Bij de term bouwkosten kan een gebruiker die op kostengebied ondeskundig is, al snel denken dat het hier om de totale investeringskosten van ‘zijn’ nieuwbouw gaat. Dat deze kosten, met name door allerlei bijkomende zaken, wel 50% hoger kunnen uitvallen dan de bouwkosten, is dan een onaangename verrassing….
INVESTERINGSKOSTEN EN EXPLOITATIEKOSTEN

De afspraken die in brede zin toegepast worden, zijn voor burger- en utiliteitsbouw vastgelegd in de Nederlandse norm NEN 2631 ‘Investeringskosten van gebouwen – begripsomschrijvingen en indeling’. De norm is te hanteren bij nieuwbouw-, verbouw- en renovatieprojecten en maakt communicatie volgens een eenduidige definitie mogelijk. Daarnaast is de norm te gebruiken als een duidelijke kapstok (checklist) voor wat wel en niet is voorzien in een bepaalde kostenopstelling.
In de norm wordt de volgende hoofdindeling aangehouden:
• Grondkosten • Bouwkosten • Inrichtingskosten • Bijkomende kosten Op het moment dat de raming van investeringskosten wordt opgesteld, zijn vaak al kosten gemaakt, bijvoorbeeld voor adviseurs (haalbaarheidsonderzoek, programma van eisen, bodemonderzoek). Hiermee moet rekening worden gehouden bij het kantoorpand huren Breda opstellen van de raming. Daarbij kan gekozen worden voor de kosten die de norm vermeldt bij het betreffende onderdeel, maar men geeft er soms ook de voorkeur aan een post “historische kosten” in de raming op te nemen. Grondkosten Onder grondkosten worden verstaan alle kosten die gemaakt moeten worden om een perceel grond waar het bouwwerk op komt te staan, te verwerven en geschikt te maken voor bebouwing. Hiertoe behoren verwervingskosten, kosten voor infrastructurele voorzieningen en kosten voor het bouwrijp maken. Deze kunnen als volgt verder gespecificeerd worden. 1. Verwervingskosten: • de aankoopsom • taxatie-, notaris- en makelaarskosten • op het terrein drukkende rechten, belastingen en heffingen • afkoop (of vestiging) van zakelijke rechten, polderlasten, erfdienstbaarheden • kadastrale kosten • kosten van een eventuele onteigeningsprocedure. 2
2. Infrastructurele voorzieningen: • bijdrage aan de financiering van algemene plankosten van de verkoper en/of openbare voorzieningen • tijdelijke maatregelen ten behoeve van het instandhouden van de openbare infrastructuur.
3. Bouwrijp maken: • kosten van het geschikt maken van het terrein voor de gewenste bebouwing, zoals rooiwerk, sloopwerk, grondwerk (afgraving, ophoging, verbetering) in verband met de kwaliteit van de grond en het aanleggen, beschermen of verwijderen van kabels en leidingen (voorzover het terrein niet bouwrijp wordt overgedragen) • ontsluiting van het bouwterrein en de aansluitingen op de openbare nutsvoorzieningen. Bouwkosten Onder bouwkosten worden verstaan alle kosten die de uitvoerende partijen zoals aannemer(s) en installateurs in rekening brengen om het gebouw te realiseren. In het algemeen vormen de bouwkosten de grootste kostenpost. Er wordt onderscheid gemaakt in kosten die samenhangen met het gebouw en kosten die betrekking hebben op het terrein. Beide worden onderverdeeld in: • Bouwkundige voorzieningen • Werktuigbouwkundige installaties • Elektrotechnische installaties • Vaste voorzieningen • Terrein Bij de aanvraag van een bouwvergunning is een opgave van de bouwkosten volgens bovenstaande indeling (conform de NEN 2631) verplicht. Een verdere onderverdeling wordt niet gedefinieerd in de norm. Wel worden alternatieven aangereikt voor de manier waarop de bouwkosten nader kunnen worden gespecificeerd. Een specificatie zorgt ervoor dat begrippen beter gedefinieerd kunnen worden. Genoemd worden: a. Kosten per eenheid: m2 vloeroppervlakte, m3 inhoud, medewerker, leerling, ziekenhuisbed, productie-eenheid, etc. b. Indeling naar elementen; de ‘Elementenmethode 1991’ geeft een internationaal gehanteerde onderverdeling van bouwkosten. c. Indeling naar bestekshoofdstuk. Ook besteksindelingen zijn gestandaardiseerd: RAW in de grond-, water- en wegenbouw, STABU in de burger- en utiliteitsbouw. d. Kosten naar volgorde van uitvoering. Een goed bruikbare informatiedrager of instrument bij het rubriceren van de bouwkosten is de NL-Sfb elementenmethode. Hierin zijn de verschillende vakdisciplines (funderingstechniek, constructie, werktuigbouwkundige installaties, elektrotechnische installaties, inbouwpakket) te herkennen. Daarbij sluit de rubricering van elementen in deze methodiek aan op de indeling volgens de eerdergenoemde norm NEN 2631.
INVESTERINGSKOSTEN EN EXPLOITATIEKOSTEN

Met behulp van een puntnummering verdeelt de elementenmethode het bedrijfspand te huur Apeldoorn  bouwwerk in steeds fijner wordende onderdelen. De systematiek onderkent daarbij vier niveaus. Hierna volgt een voorbeeld aan de hand van een plafond dat bestaat uit dragers met mineraalwolplaten.
Niveau 1, elementgroepen Niveau 2, elementen Niveau 3, variantelementgroepen Niveau 4, variantelementen
(4- Afwerkingen). (45 Plafondafwerkingen) (45.1 Plafond, verlaagd). (45.12 Systeemplafond).
De elementenmethode is bij uitstek geschikt voor het bewaken van de kostenontwikkelingen tijdens de voorbereidingsfase, op elk gewenst detailniveau. Dit gebeurt met behulp van kengetallen, die voor de diverse niveaus (elementgroep, element) zijn ontwikkeld en op de markt beschikbaar zijn in de vorm van boeken en databases. Het gaat daarbij om kengetallen voor zowel hoeveelheid als voor kosten.
Plafondafwerkingen verlaagd
Omschrijving verzameling van afwerkingen van de onderzijde van vloeren of daken met een verlaagde constructie, gerekend vanaf de bovenliggende vloer- of dakconstructie.
Functie
Inbegrepen
Uitgezonderd
– bescherming en verfraaiing – aanpassen van plafonds op gebruiks- en onderhoudseisen – creëren van installatieruimten benodigde materialen, arbeid, materieel hulpconstructies: – isolerende, akoestische en brandwerende afwerkingen; – randaansluitingsvoorzieningen; – verticale plafondovergangen; – plafondkoven en gordijnplanken; – afwerkingen die een geheel vormen met de verlaagde plafondconstructie; – schilderwerken; – dilatatievoegconstructies; – installatievoorzieningen – beloopbare plafonds t.b.v. installaties
Meeteenheid plafondafwerkingen worden gemeten in m

INRICHTINGSKOSTEN

De inrichtingskosten zijn de kosten die gemaakt worden om het gebouw/de gebouwen overeenkomstig zijn/hun bestemming te kunnen gebruiken. Inrichtingskosten dienen volgens de NEN 2631 te worden onderscheiden naar: • Het gebouw of de gebouwen, • Het terrein.
De inrichtingskosten van zowel gebouw(en) als terrein dienen te worden onderverdeeld in kosten van:
• Bedrijfsinstallaties, • Losse inrichtingen, • Bouwkundige werken en/of installatietechnische werken ten behoeve van bedrijfsinstallaties en losse inrichtingen. De inrichting omvat de middelen, zoals het vaste en losse meubilair, en daarnaast de specifieke bedrijfsinstallaties die nodig zijn voor het functioneren van het bedrijf voorzover deze niet bestempeld worden als vaste inrichting. In het laatste geval behoren zij als ‘vaste voorzieningen’ immers tot de bouwkosten. Het onderscheid tussen ‘losse inrichtingen’ en ‘vaste inrichtingen’ is in het algemeen dat ‘vaste inrichtingen’ alleen met behulp van gereedschap kunnen worden verplaatst. De post vaste voorzieningen of vaste inrichting wordt veelal in de bouwkundige bestekken en installatiebestekken opgenomen, of wordt ten minste zodanig in de bouwstroom verweven dat coördinatie vanuit het bouwproces plaatsvindt. Tot de bedrijfsinstallaties behoren de installaties die benodigd zijn voor het vervaardigen van het product (in welke vorm dan ook) waarvoor het gebouw opgericht wordt. De kosten van deze installaties zijn bedrijfsgebonden. De kennis van deze kosten is veelal bij uitstek bij de opdrachtgever aanwezig, maar vaak niet in een toegankelijke vorm. Ook komt het voor dat deze kosten uit concurrentieoverwegingen niet bekendgemaakt worden. In dat geval worden ze in de kostenopstellingen als p.m.- post opgenomen. Bijkomende kosten De bijkomende kosten zijn kosten van algemene aard, die gemaakt worden om realisatie van het project mogelijk te maken. In de NEN 2631 worden de volgende soorten bijkomende kosten onderscheiden:

COMMERCIEEL VASTGOED

1. Vöorbereidings- en begeleidingskosten Dit zijn de kosten van de adviseurs en toezichthouders die werken aan het project. Het gaat daarbij onder andere om de adviseur voor het programma van eisen, het projectmanagement, de architect, de bouwkostenadviseur, de constructeur, het grondonderzoek, de installatieadvi- seur, de adviseur terreinwerk en het bouwtoezicht. 2. Heffingen Hiertoe behoren de te betalen belastingen en heffingen aan lagere overheidsinstanties, zoals de leges bij de aanvraag tot bouwvergunning, precario voor het gebruik van gemeentegrond tijdens de uitvoering en de aansluitkosten die nutsbedrijven in rekening brengen.
3. Verzekeringen Hieronder vallen verzekeringen van het bouwwerk en alle betrokken organisaties en hun medewerkers, voorzover deze voor rekening van de opdrachtgever komen. 4. Aanloopkosten Dit zijn de kosten die verbonden zijn met de ingebruikname van het project: verhuiskosten, leegstandsverlies, eerste schoonmaak, openings- kosten, onderbezettingsverlies, bestuurs- en personeelskosten, etc. 5. Financieringskosten Hierbij gaat het om de kosten die verbonden zijn aan de financiering van het onroerend goed, anders dan de rente en aflossing na ingebruikname: afsluitkosten van de geldlening, renteverlies op geïnvesteerd kapitaal, te betalen bouwrente aan de projectontwikkelaar, etc.
6. Risicoverrekeningen Tijdens de voorbereiding en uitvoering zullen de kosten van personeel, materiaal en materieel aan schommelingen onderhevig zijn. Deze kosten vertonen over de langere termijn een stijgende tendens en zullen afhankelijk van het prijspeil van de raming of begroting opgenomen worden. 7. Onvoorziene uitgaven • Kosten als gevolg van wijzigingen in het PvE tijdens de ontwerpfase. • Planwijzigingen door gebruikerseisen. • Loon- en prijsstijgingen die optreden in de kantoorruimte huren in Amersfoort periode tussen de berekening van de investeringskosten tot aan de ingebruikname van het gebouw. • Tegenvallers bij de uitwerking.
INVESTERINGSKOSTEN EN EXPLOITATIEKOSTEN
8. Onderhoudskosten Hiertoe behoren de onderhoudskosten van het verworven terrein tijdens de voorbereiding en uitvoering van het project, voorzover deze al niet gerekend zijn onder de grondkosten. 9. Omzetbelasting Over grote delen van de investeringskosten dient omzetbelasting te worden betaald. Sommige posten, zoals verzekeringspremies, leges en dergelijke, vallen echter buiten de omzetbelasting. Het belastingpercentage dat geldt op het prijspeil van de investeringsraming, wordt over de betreffende investeringskosten als separate post berekend