De projectontwikkelaar opereert op het snijvlak van alle vastgoedmarkten binnen een ruimtelijk en maatschappelijk kader dat mede bepaald wordt door publiekrechterlijke regel- en wetgeving en maatschappelijke belangen. De projectontwikkelaar is een spin in het web en moet niet alleen op, maar ook van, alle markten thuis zijn. De projectontwikkelaar zoekt goedkoop kantoor huren breda en verwerft grondposities, onderhandelt met grondeigenaren, beleggers en huurders, doet marktonderzoeken, contracteert aannemers, stuurt het ontwerpteam en een team van juridische, financiële, tech-nische adviseurs aan, sluit goedkoop kantoor huren groningen koopovereenkomsten, huurovereenkomsten, aannemingsovereenkomsten, financieringscontracten, grondcontracten, intentie-, samenwerkings- en ontwikkelovereenkomsten, doet mee aan prijsvragen en tenders. Het proces van projectontwikkeling is zeker niet lineair. Binnen het proces kunnen we echter wel een aantal fasen onderscheiden. Er zijn verschillende verdelingen maar wij gebruiken goedkoop kantoor huren amersfoort de verdeling in een initiatieffase, een ontwikkelfase, een realisatiefase en de exploitatiefase zoals die is beschreven in het Handboek Projectontwikkeling van de NEPROM. ‘ 92 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN De initiatieffase In deze fase bestudeert een ontwikkelaar, al dan niet in samenwerking met anderen, een potentiële ontwikkellocatie op afzetmogelijkheden en haalbaarheid. De haalbaarheid heeft betrekking op zowel maatschappelijke, ruimtelijk-bestuurlijke, technische als financiële haalbaarheid. Het initiatief kan door de projectontwikkelaar zelf of door andere partijen, zoals overheden, andere vastgoed- of grondeigenaren, of beleggers genomen worden. Ook kunnen initiatieven door een samenwerking van private partijen of door een samenwerking van publieke en private partijen goedkoop kantoor huren apeldoorn genomen worden. De initiatieffase eindigt als een project haalbaar of niet haalbaar wordt geacht. Is een initiatief om welke reden dan ook niet haalbaar dan kan de ontwikkelaar besluiten te stoppen of kan het proces met aangepaste uitgangspunten opnieuw worden doorlopen. In dit boek ligt het focus bij de financiële haalbaarheid en het proces wordt vanuit die optiek gekenmerkt door ‘rekenen en tekenen’. Rekentechnisch gezien rekenen we in deze fase op een hoog abstractie en beperkt detail niveau. We onderzoeken alternatieven, doen optimalisatiestudies, houden rekening met onvoorziene omstandigheden, met mogelijke tijdelijke exploitatie van opstallen, doen de eerste risicoanalyses, houden rekening met bestaande grondposities of opties op grondposities, rekenen schetsontwerpen door. Als er sprake is van samenwerking met andere partijen dan wordt deze fase ook wel afgesloten met een Intentie Overeenkomst (IOK). Indien de conclusie van deze fase is dat een initiatiefhaalbaar is, dan begint de volgende fase: de ontwikkelingsfase.

Bij de ORR berekenen we eerst de contante waarde van alle investeringen (CWrnv) op basis van de investeringen en de goedkoop kantoor huren breda financieringsrente (ro). De periodieke netto cash flow van inkomsten en overige uitgaven maken we contant (CWEx) tegen de herbeleggingrente (re). HOOFDSTUK 3 – VASTGOEDEXPLOITATIE: GEBRUIKEN EN BELEGGEN 73 Als de belegging een looptijd van N perioden heeft dan geeft de volgende vergelijking de ORR. Hierbij gelden de volgende deelvergelijkingen.  t 1 =1 (1 + rc) De MIRR heeft een iets andere benadering. Van alle positieve netto kasstromen wordt de eindwaarde berekend (EWpJus) gebruik makend van de herbeleggingrente re. Alle negatieve netto kasstromen worden contant gemaakt (CWmin) tegen de financieringsrente rn. De oplossing goedkoop kantoor huren groningen van de MIRR is weergegeven in de volgende vergelijking. Hierbij gelden de volgende deelvergelijkingen. us = L CFplust . (1 +re r-t en t=I Direct rendement, indirect rendement en totaal rendement Zowel de rendementseis als de IRR definiëren we als een gemiddeld rendement over meerdere perioden. Het totaal rendement (Total Rate of Return: TRR) en zijn componenten indirect en direct rendement hebben betrekking op één tijdvak. In Nederland is dat tijdvak een jaar. In Angelsaksische systemen wordt vaak een kwartaal als tijdvak gebruikt. Direct rendement goedkoop kantoor huren amersfoort De Engelse synoniemen voor direct rendement zijn cash return, income return. Het direct rendement is gelijk aan de netto kasstroom (NCFt) in een periode gedeeld door het geïnvesteerd vermogen (Wt-J), of wel waarde, aan het begin van een periode zoals weergegeven in de volgende vergelijking. NCF direct rendement = –1 V\1i-1 De kasstroom in de teller betreft de netto opbrengsten uit goedkoop kantoor huren apeldoorn exploitatie. Investeringen en desinvesteringen maken geen deel uit van deze kasstroom. De waarde in de noemer kan zowel de marktwaarde zijn als de DCF-waarde. De boekwaarde mag niet gebruikt worden omdat deze mogelijk niet de werkelijke waarde vertegenwoordigt.

Bij het uitwerken van de kasstroom van een object moeten we rekening houden met indexering van de exploitatiekosten: zij zullen periodiek met een bepaalde index stijgen. Welke indexering we toepassen is afhankelijk van de kosten. In veel gevallen is de inflatie een goede eerste keuze. Belastingen goedkoop kantoor huren breda en andere overheidsheffingen stijgen veelal harder dan de inflatie. Onderhoudskosten en kosten van verzekeringen zijn gerelateerd aan bouwkosten. De stijging van de bouwkosten kan erg fluctueren maar is gemiddeld 0,5% tot 1 ,0% hoger dan de inflatie. 3.8 Kasstromen van een belegging: investeringen en desinvesteringen (exclusief restwaarde) . · Onder deze categorie vallen uitgaven die de waarde goedkoop kantoor huren groningen van het vastgoed beïnvloeden en daarom geactiveerd moeten worden d.w.z. opgenomen worden aan de activazijde van een balans. – Reserveringen voor groot onderhoud en uitvoering van groot onderhoud voor zover het een grote ingreep betreft die verdergaat dan het economisch verjongen van object. Anders dan dagelijks onderhoud dat gericht is op het in de huidige staat handhaven van een object behelst groot onderhoud een majeure ingreep in een het object ten einde het object weer te laten voldoen aan de actuele eisen die worden gesteld. De term upgrade wordt hier toegepast. Voor groot onderhoud kan eventueel een te activeren reservering worden opgenomen. Deze reservering kan bij uitvoeren van groot onderhoud worden afgeboekt. Het komt ook voor dat geen reserveringen worden getroffen maar dat de uitgaven voor groot onderhoud worden genomen op het moment dat ze plaatsvinden of dat de reserveringen als een gewone kasstroom worden beschouwd; – Desinvesteringen als gevolg van het tussentijdse verkopen van een deel van het gebouw; – Andere bijinvesteringen bijvoorbeeld goedkoop kantoor huren amersfoort voor het upgraden van een gebouw. 3.9 Kasstromen van een belegging: de restwaarde Van groot belang voor het waarderen en daarmee voor de uitwerking van kas stromen is de restwaarde: de waarde die het object heeft aan het eind van de exploitatieperiode. Bij exploitatieperioden van 10 jaar kan de restwaarde wel 40% of meer uitmaken van de totale waarde. Des te langer de exploitatieperiode, des te geringer mogelijk de invloed van de restwaarde bij een contante waarde berekening. Dit hangt mede af van het type vastgoed: de restwaarde van woningen vertoont een geheel ander patroon dan kantoren. Voor het bepalen van de restwaarde zijn verschillende benaderingen mogelijk. Berekening restwaarde: de exit yield methode Deze methode gebruiken we om de tussentijdse verkoopwaarde te berekenen. We doen goedkoop kantoor huren apeldoorn dit door de exit yield op het moment van verkoop te bepalen. De exit yield is het aanvangsrendement op het tijdstip van verkoop. We kunnen het Bruto Aanvangsrendement (het BAR, GEY Gross Exit Yield) of het Netto Aanvangsrendement (het NAR, NEY, Net Exit Yield) gebruiken. Op het BAR en het NAR gaan we in een van de volgende paragrafen uitvoeriger in. Voor de berekening van de tussentijdse verkoopwaarde is tevens de markthuur op tijdstip van verkoop van belang. Als we met het NAR rekenen zijn ook de gemiddelde exploitatielasten van belang. 56 INV

Stel dat we rendementseis hebben van 7%. Zowel project 1 als project 2 hebben een hogere IRR en voldoen aan dit criterium. Als we echter van zowel project 1 als project 2 de netto contante waarde berekenen bij de gegeven rendementseis, dan is de NCW van project 1 gelijk aan 2.267 en die van project 2 gelijk aan 4.574. Project 2 voegt meer waarde toe. In de paragraaf ‘Beslissen en goedkoop kantoor huren breda beoordelen’ komen we hier verder op terug. Een tweede boodschap is dat de IRR niet altijd geschikt is voor projecten als grondexploitaties waarbij niet alle investeringen per se vooraf worden gedaan. Bij beleggingsvraagstukken gaat de investering veelal vooraf aan de opbrengsten, de netto kasstroom. Tenslotte wijzen we er op dat de begrippen rendementseis en IRR soms door elkaar of als synoniem worden gehanteerd. Een rendementseis geeft aan welke rendement minimaal op een project moet goedkoop kantoor huren groningen worden gemaakt. De IRR is de rente die gehaald wordt. 2.9 Financieringsstructuur en hefboom · Tot nu hebben we het gehad over de kasstromen van een project: de investeringen en de netto kasstromen die een project vraagt en genereert. Daarnaast is van belang hoe het project gefinancierd wordt: hoe wordt het kapitaal voor de investeringen verschaft en hoe wordt de vergoeding voor verschaffing van kapitaal gerealiseerd? Hoewel de financieringsstructuren van projecten zeer complex kunnen zijn is de basis toch vaak dat een project gefinancierd wordt goedkoop kantoor huren amersfoort door een combinatie van vreemd vermogen (Engels: Debt) en eigen vermogen (Engels: Equity) en combinaties van kort en lang vermogen. Vreemd vermogen kan worden verschaft in de vorm van een bancaire lening of een combinatie van bancaire leningen. Eigen vermogen wordt verschaft door de investeerders in een project. HOOFDSTUK 2 – FINANCIËLE EN VASTGOEDREKENKUNDE 37 Door investeringen met vreemd vermogen te financieren kan men een hefboom (leverage) realiseren. Door het toepassen van een hefboom is een hoger rendement op eigen vermogen te realiseren dan het rendi:;ment op het totale project. Een eenvoudig goedkoop kantoor huren apeldoorn getallenvoorbeeld kan dit illustreren: – Stel we kunnen 100 in een project investeren en dat dit project is na 1 jaar 1 10 waard. Het rendement op het project (rp ) = 10%; – Een bank is bereid ons 70% (LTV) van de investering d.w.z. 70 (VV) te lenen tegen een rente (rvv) van 6%; we investeren dan uit eigen vermogen 30 (EV); – Na 1 jaar is ons project 1 10 waard. We betalen de bank rente (6% van 70 is 4,2) en lossen onze lening af (70). In totaal betalen we aan de bank 74,2. We houden dan 1 10 minus 74,2 is 35,8 over op een investering van 30. Het rendement op eigen vermogen (rev) is dan 19,3%.

De kapitaalmarkt Op de kapitaalmarkt opereren een groot aantal partijen. Grote institutionele beleggers, vastgoedfondsen, kleine beleggers investeren (een deel van) hun vermogen in vastgoed. De aankoop van vastgoed wordt ten dele vreemd gefinancierd. Hiervoor zoeken beleggers goedkoop kantoor huren breda financiering op de kapitaalmarkt. Ontwikkelaars financieren hun projecten met middelen uit de kapitaalmarkt. Huizenkopers sluiten hypotheken af. Commerciële gebruikers van vastgoed financieren hier hun projecten. HOOFDSTUK 1 – INLEIDING 19 1.5 Het vier kwadranten model In het artikel ‘The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework” is een heldere goedkoop kantoor huren groningen uiteenzetting gegeven van de samenhang tussen de verschillende actoren en de deelmarkten op de commerciële huisvestingsmarkt. In figuur 1.5 is deze samenhang schematisch weergegeven. Huur€ Activamarkt beleggers: Waardering ———- H1 Investering € N1 Ontwikkelmarkt: Nieuwbouwproductie Nieuwbouw m2 FIGUUR 1 .5: HET VIER KWADRANTEN MODEL Ruimtemarktgebruikers: Vraag aanbodcurve ! D1 Voorraad m2 Ruimtemarkt aanbieders: Voorraadaanpassing (bron: Denise DiPasquale et al” Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1992, bewerking auteur) Het model heeft 4 kwadranten. In het kwadrant van de gebruikers is D1 de curve van de vraag naar huisvesting. In de evenwichtssituatie is de huur H1. Bij die huur bieden de aanbieders V 1 m2 ruimte aan. Met dat aanbod is een totale investering van I1 gemoeid: het bedrag dat de belegger investeert. Het bruto goedkoop kantoor huren amersfoort aanvangsrendement (BAR) voor de belegger is dan: H BAR =-1 I1 Figuur 1 .6 geeft weer wat er gebeurt als de vraag op de ruimtemarkt toeneemt. Als de vraagcurve voor de vraag naar ruimte door economische factoren verschuift van D1 naar Dz dan ontstaat er een onevenwichtige situatie. Uitgaande van het geldende huurniveau H1 stijgt de vraag naar ruimte als gevolg van de toegenomen vraag Dz. In die vraag goedkoop kantoor huren apeldoorn wordt in eerste instantie niet voorzien waardoor schaarste optreedt en de markthuren stijgen naar H2. Bij een gelijkblijvende vraag op de activamarkt blijft het BAR gelijk maar stijgt de marktwaarde naar I2 als gevolg van de stijgende markthuur. 20 INVESTEREN IN VASTGOED, GROND EN GEBIEDEN Investering € Activamarkt beleggers: Huur € Ruimtemarktgebruikers:  nieuw evenwicht ins tabiele s ituatie FIGUUR 1 .6: HET VIER KWADRANTEN MODEL EN DE GEVOLGEN VAN EEN STIJGENDE VRAAG NAAR RUIMTE Deze instabiele situatie wordt opgelost doordat de ontwikkelmarkt reageert door meer ruimte te ontwikkelen (N3). Ontwikkelaars kunnen dit doen omdat de marktwaarde hoog is. De voorraad wordt aangepast naar V3. Aanbod en vraag komen weer in evenwicht met als gevolg dat de markthuur in de overspannen markt (Hz) daalt naar H3. Bij een gelijkblijvend BAR daalt daarmee de marktwaarde naar l3. Op dat moment is een nieuw evenwicht ontstaan. Figuur 1. 7 geeft weer wat er gebeurt als de vraag op de activamarkt toeneemt. Bij gelijkblijvend aanbod daalt het BAR van BAR1 naar BAR2 en neemt de investeringsbehoefte

RelatieBeheer van Vastgoed voor Huurders (RBVH) Financieel/administratief Om het beheer adequaat uit te kunnen voeren is het noodzakelijk te weten welke kwesties met wie kunnen worden afgehandeld. Dit is bijvoorbeeld van belang voor relatiebeheer, contractenbeheer, service en goedkoop kantoor huren breda promotie. Men moet dus kunnen beschikken over de namen en adressen van alle betrokkenen en belanghebbenden, met vermelding van opgedane ervaringen. De RBVH-module geeft hier zicht op. RelatieBeheer van Vastgoed voor Leveranciers (RBVL) Voor een adequaat beheer moet men eveneens weten welke kwesties met wie kunnen worden afgehandeld, wanneer het gaat om juridisch-fiscale zaken, goedkoop kantoor huren groningen huur- en serviceadministratie, contractenbeheer en archivering. Het is daarom nodig dat men beschikt over de namen en adressen van alle betrokkenen en belanghebbenden, met vermelding van opgedane ervaringen. Met de RBVL-module wordt zicht op de uitvoering verkregen. Meldingen/Klachten (MK) Deze module is bedoeld voor het aannemen en afhandelen van klachten en/of meldingen over de in beheer zijnde vastgoedobjecten. Op basis van de verzamelde klachten kan vanuit het programma ook ( management)informatie worden gegenereerd. 446 BIJLAGE 4 VASTGOEDMANAGEMENTINFORMATIESYSTEEM INTEGRAAL BEHEER VAN VASTGOED (IBVI ObjectenBeheer (OB) De OE-module is ontwikkeld om relevante objectinformatie te ordenen en goedkoop kantoor huren amersfoort te bundelen, zoals de modules ProjectenArchief (PA) en FotoArchief ( FA) . Procesbewaking Jaar Plan (PJP) De PJP-module maakt het mogelijk de uit de meerjarenonderhoudsplannen gegenereerde jaarplannen eenvoudig, effectief en efficiënt in de markt te zetten. Met name grote (onderhouds)werken vragen goedkoop kantoor huren apeldoorn tijdens de uitvoering om voortdurende controle. Het is noodzakelijk tussentijds de voortgang van het werk, de gemaakte kosten en de kwaliteit te bewaken in relatie tot de aanwezige budgetten. Bovendien biedt de PJPmodule de mogelijkheid tot nacalculatie.

1 3. Beschrijf de inspectiemethode Gebouw in GebruikAnalyse (GGA). 1 4. Beschrijf de RGD BOEI® inspectiemethodiek. 15. Beschrijf de inspectiemethode ConditieMeting (CM). 1 6. Waarom worden gebreken naar ernst gerangschikt? 1 7. Waarom worden gebreken naar omvang gerangschikt? 1 8. Waarom worden gebreken naar intensiteit gerangschikt? 1 9. Beschrijf aan de goedkoop kantoor huren breda hand van een zelfbedacht voorbeeld hoe de kwaliteitsscore van een bouwdeel wordt bepaald. 20. Waarom vindt naast het bepalen van de kwaliteit een risico-inventarisatie plaats? 21. Welke detailniveaus van de inspectie zijn er te onderscheiden? Som per detailniveau de voordelen en de nadelen op. 22. Geef een opsomming van goedkoop kantoor huren groningen inspectiehulpmiddelen en geef per inspectiehulpmiddel de functie ervan aan. 23. Geef een opsomming van persoonlijke beschermingsmiddelen en geef aan in welke situatie deze moeten worden gebruikt. 24. Wanneer kiest men voor correctief of preventief onderhoud? 25. Noem de elementaire onderhoudsregels en licht deze toe. 26. Gegeven het volgende onderhoudsconcept: – kosten voor het vervangen van een materiaal x zijn € 30.000; het materiaal kent een levensduur van 15 jaar; – onderhoud om de 3 jaar; kosten onderhoudsbeurt € 500 per keer. Voer een jaarkostenberekening goedkoop kantoor huren amersfoort uit van het gegeven onderhoudsconcept. 8. Vastgoedmanagement op ontwikkelingsvlak / tactisch-operationeel niveau !. Wat is ontwerpen? 2. Beschrijf kort de basiscyclus van het ontwerpproces. 3. Waarom is het beheersen van het ontwerpproces noodzakelijk? 4. Noem en beschrijf de twee sleuteldocumenten nodig om het ontwerpproces te beheersen. 9. Vastgoedmanagement op uitvoeringsvlak / operationeel niveau !. Welke beheeractiviteiten zijn op het uitvoeringsvlak te onderkennen? Geef van elke beheeractiviteit een kernachtige beschrijving. 2. Benoem en beschrijf de aandachtsgebieden van de relatiebeheerder. Kunt u zelf nog enkele goedkoop kantoor huren apeldoorn aandachtsgebieden van de relatiebeheerder opsommen en tevens toelichten waarom deze belangrijk zijn? 3. Benoem en beschrijf de aandachtsgebieden van de vastgoedbeheerder. Kent u zelf nog enkele van deze aandachtsgebieden en kunt u toelichten waarom deze belangrijk zijn? 4. Wat houdt hostmanship in? 5. Van verkoop in verhuur, wanneer zou je dat doen? 6. Benoem en beschrijf de aandachtsgebieden van de financieel en administratief beheerder. Kunt u zelf nog enkele van deze aandachtsgebieden opsommen en het belang ervan toelichten?

Coördinatiemechanismen Arbeidsverdeling in de economie leidde tot specialisatie: de bakker bakt brood, de slager maakt worst en de lezers van dit boek zijn gespecialiseerd in vastgoed. Dit leidde wel tot een coördinatieprobleem. De bakker wil worst op zijn brood en heeft een bakkerij nodig om goedkoop kantoor huren breda brood in te bakken. Hij kan de coördinatie overlaten aan de markten. Hij koopt dan worst bij de slager en brood bij een bakkerij op de vastgoedmarkt, waar de schaarsteverhoudingen de prijs bepalen. Hij kan echter ook een organisatie opzetten die brood bakt en worst maakt én een bakkerij bouwt. In het laatste geval zal hij de acties goedkoop kantoor huren groningen in de organisatie moeten coördineren. Mintzberg stelt dat hem hierbij zes coördinatiemechanismen ter beschikking staan: 1. coördinatie op basis van onderlinge afstemming. Dit is het meest eenvoudige en meest flexibele coördinatiemechanisme. Het kost echter veel tijd; 2. coördinatie door direct toezicht. Een meerdere controleert voortdurend de werkzaamheden van de werknemers. Een voorbeeld is de uitvoerder op de bouw, die elk uur controleert hoeveel stenen de metselaar heeft weggelegd; 3. coördinatie door standaardisatie van de input. Een voorbeeld is de vastgoedmanager aan wie niet precies wordt verteld wat hij in welke goedkoop kantoor huren amersfoort omstandigheden moet doen. In plaats daarvan stelt de top van de organisatie bepaalde eisen aan de vastgoedmanager, zoals het bezit van een diploma van de post-HBO-cursus Vastgoedmanagement. Voor het management betekent dit diploma dat de vastgoedmanager in staat moet zijn om bepaalde transacties te coördineren; 4. standaardisatie van de processen. Coördinatie van de transacties in een organisatie wordt bereikt door de processen in de organisatie vast te leggen; 5. coördinatie van de output. De uitvoerder op de bouw kan goedkoop kantoor huren apeldoorn tegen de metselaar zeggen dat hij per dag duizend stenen moet metselen; 6. coördinatie van de normen. Gezamenlijke normen en waarden – de bedrijfscultuur – worden binnen een organisatie een steeds belangrijker coördinatiemechanisme. Voorbeelden van organisaties die zich volledig op dit coördinatiemechanisme toeleggen zijn bepaalde kerkgenootschappen en studentenverenigingen, waar tijdens de ontgroening de normen en waarden van de vereniging worden opgelegd. 384 H UISVESTINGSMANAGEM ENT 11.4.3 Schematisch worden het coördinatieprobleem en de coördinatiemechanismen als volgt weergegeven, figuur 1 1- 1 2.

De sterke toename van het aanbod eind jaren negentig en in de goedkoop kantoor huren groningen  eerste jaren na de eeuwwisseling maakt de klassieke varkenscyclus in de vastgoedmarkt weer pijnlijk zichtbaar. In de bedrijfsruimte te huur in Breda tweede helft van de jaren negentig groeide de economie sterk, en nam de vraag naar vastgoed toe door de toegenomen aandacht van het bedrijfsleven voor de huisvesting. Vanwege de lange ontwikkeltijd van vastgoed – die meestal twee tot vier jaar bedraagt – paste het aanbod zich niet meteen aan de vraag aan. De toenemende vraag en het constante aanbod leidden tot een stijging van de huur- en verkoopprijzen. Door de dalende leegstand nam het vertrouwen in het bedrijfsleven en bij ontwikkelaars, beleggers en financiers toe. Ontwikkelaars gingen meer projecten ontwikkelen en financiers waren genegen deze projecten te financieren. Veel ontwikkelaars waren bereid de (leegstand) risico’s te nemen, en gingen er van uit dat de vraag tijdens het ontwikkelproces zou toenemen, zodat het gebouw na oplevering tegen een hogere prijs kon worden verkocht. Leegstand werd in deze fase van de vastgoedcyclus dan ook niet als een bedreiging gezien, maar als een mogelijkheid om de huren of de verkoopprijs op te trekken naar het vigerende marktniveau. Omdat het twee tot vier jaar duurde voordat de bedrijfspand huren Amersfoort eerste projecten op de markt kwamen, stegen de verkoop- en huurprijzen verder. Het optimisme onder de ontwikkelaars nam hierdoor verder toe en zij gingen massaal projecten op risico ontwikkelen. De ongekend lange opgaande fase van de conjunctuur en het geloof in de ‘nieuwe economie’ leidden bij sommige ontwikkelaars tot een onbegrensd vertrouwen in de toekomst. Omgekeerd was het bedrijfspand te huur Apeldoorn  consumentenvertrouwen ongekend hoog door de lage werkloosheid en de stijgende huizenprijzen. Zij zetten en masse hun overwaarde in om de eigen woning te verbouwen en consumptieve uitgaven te financieren, daarbij geholpen door de dalende rente. Gemeenten ontwikkelden allemaal hun eigen bedrijfsterreinen en kantoorlocaties om zich te profileren als aantrekkelijke regio voor het bedrijfsleven, en waren voortvarend in het uitgeven van bouwvergunningen. Er werd steeds meer vastgoed ontwikkeld en de bouwproductie draaide op volle toeren. De omslag kwam in maart 2000 met de gestage neergang van de aandelenmarkten. Het duurde echter nog een jaar voordat de economische groei vertraagde, en ook in de neergaande fase reageerde de vastgoedmarkt vertraagd op de economische ontwikkeling. In de periode 2000-2002 werden nog volop projecten in ontwikkeling genomen, waarvan de voorbereiding al zo vergevorderd was dat stopzetting vrijwel ónmogelijk was. Ook werden er nog gronden gekocht waar een bouwplicht op rustte. De economie veranderde dus sneller dan de complexe planontwikkeling zich het wijzigen. Hierdoor zaten er nog veel projecten in de pijplijn. Toen deze projecten op de markt kwamen nam het aanbod in 2003 en 2004 daarom sterk toe.

Herman Hazewinkel, voorzitter van de Raad van Bestuur van Volker Wessels, één van de grootste bouwondernemingen van ons land, in de VPRO uitzending van 13 februari 2005 in Buitenhof De bouwfraude heeft geleid tot het invoeren van een gedragscode die moet voorkomen dat medewerkers van het bedrijfspand te huur Apeldoorn bouwbedrijf met andere bedrijven prijsafspraken maken. De bedrijven concurreerden eerst alleen op prijs, met name initiële uitgaven, aan de hand van een technische specificatie die aan alle inschrijvers ter hand werd gesteld.

VASTGOEDMANAGEMENT
Bedrijven zullen nu veelal eerder onderling concurreren op gebruiksmogelijkheden van bouwwerken en de daarbij horende prijs bij het gebruik, zijnde exploitatiekosten. Opdrachtgevers zullen veelal de regie gaan voeren op basis van functionele specificaties (prestatiecontracten) en bouwbedrijven zullen veranderen in dienstverleners die naast bouwen inclusief het ontwerpen ook het beheer en onderhoud voor hun rekening gaan nemen. Belangrijk is het bedrijfspand huren Amersfoort herwinnen van vertrouwen in de bouwbedrijven na de bouwfraude. (Bron: Televisieuitzending van de VPRO, programma Buitenhof uitgezonden op 13 februari 2005)